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世茂房地产: 下行周期并购加速酒店拟分拆上市

来源:中国房地产金融作者:李珍时间 : 2019-09-25 09:36
“重回十强”的世茂房地产,虽然不刻意追求排名,但其速度和步伐十分抢眼。

世茂房地产控股有限公司(00813.HK,下称世茂),今年正值成立三十周年,8月27日发布2019年中期业绩报告,对于这份业绩报告可谓是世茂年中的中肯答卷。

世茂房地产主席许荣茂表示,2019年前瞻性的战略思维、区域深耕不断深化及产品力的协同发力,赋予了世茂有质量高速发展的动能。世茂自2014年进入房企十强俱乐部,此后一度跌出,2017年之后再次对十强发起冲击。虽然许荣茂没有明确十强目标,但对2019年度2100亿元的销售目标充满了信心,后者要比十强之名来得更为坚实。

数据显示,世茂签约金额1003.4亿元,同比上涨38.7%,已完成全年2100亿元签约目标的47.8%;签约面积达556万平方米,同比上涨23.3%;营业额同比上升32.9%,达565.6亿元。

世茂除了营收与利润双增长外,负债率保持在较低水平。对于下半年,在回款金额大幅上升、资金储备充裕的情况下,世茂将大力实施并购策略。并计划在2021年对酒店、物业进行分拆上市。

实现全年2100亿元

从世茂的各项财务指标来看,依然保持着上升趋势。2019年上半年,世茂签约额达1003.4亿元,同比大幅上涨38.7%,营业收入565.6亿元,同比增加32.9%,其中物业销售收入为532.4亿元,同比增长30.9%。利润方面,世茂核心利润75.8亿元,同比上升23.8%;毛利润170.2亿元,同比增长28.9%,归属母公司核心净利润53.1亿元,同比增长20.6%。

据克而瑞《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》排名数据,世茂权益前签约额排名第12位,权益后签约额排名第11位,已完成全年2100亿元签约目标的47.8%;签约面积达556万平方米,同比上涨23.3%;营业额同比上升32.9%,达565.6亿元。

此外,在“现金为王”的房地产市场生存法则下,半年报显示,2019年上半年,世茂回款约813亿元,回款率为81%,同比大幅上升47.8%。世茂账面现金522.3亿元,也可覆盖其一年内到期的320.56亿元有息负债。资金储备方面,报告期内账面现金为522.3亿元,未动用银行及交易所等金融机构融资额度约人民币400亿元,资金储备空间大。

从利润方面看,报告期内,世茂毛利额同比大幅提升28.9%至170.2亿元,毛利率保持在30%以上稳定水平。另外,股东核心利润大幅增长,利润率处于行业优势地位。上半年,世茂核心利润75.8亿元,同比上升23.8%;股东核心业务净利润53.1亿元,同比上升20.6%。

今年以来,国家各级监管机构对房地产金融监管力度显著提升,融资环境大幅收紧,房地产行业也彻底告别爆发式增长时代。手握充足现金流的世茂,在此大背景下,也并未放缓融资力度。

据不完全统计,自今年2月份以来,世茂先后发行了三笔融资。2月,世茂发行了一笔利率为6.125%,2024年到期的10亿美元优先票据;5月,世茂旗下子公司世茂建设132亿发债申请获得核准;7月,世茂又发行了利率为5.60%,于2026年到期的10亿美元优先票据。据统计,世茂上半年融资成本在5.8%左右,低于行业7%-8%的平均融资成本。

值得注意的是,世茂的负债率已连续第8年维持在60%以下的较低水平,净负债率为59.6%;从偿债能力看,目前世茂短期借款为320.6亿元,仅占总借款28%。截至6月底,现金比率达1.6倍。

在房地产经济下行加剧的背景下,世茂逆势而行,大肆跑马圈地。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾在2018年业绩发布会上表示,2019年世茂将会加大并购力度。从世茂上半年的动作,可以看出其内在爆发力。

在拿地方面,2019年上半年,土拍市场土地价格大幅提升,在“一城一策”的主调控基调下,企业盈利空间显著收窄。世茂在一二线城市快速扩充土地。报告期内,世茂共获取土地60块,总价约788亿元,权益前货值约2500亿元。其中,一二线城市新增货值为1700亿元。世茂下半年可售货值中,80%位于具备较高经济发展水平及旺盛需求的一二线和强三四线城市。

截至2019年6月30日,世茂土地资源储备已遍布全国101个城市,运营及在建项目301个,权益前土储面积约6407万平方米,权益前土储货值超10500亿元。平均土地成本则低至每平方米5446元。此外,世茂紧跟政策步伐,聚焦于深耕长三角城市群及粤港澳大湾区,可售货值分别达2850亿元、2600亿元。

财报显示,世茂上半年新增60幅土地,土地总价约788亿元。而其权益计容面积达1412万平方米,是其去年同期的1.83倍。新增土储面积中,有900万平方米以收并购方式获取,占比约70%。

在2019年上半年新增货值中,世茂通过收并购获取约1800亿元货值,主要分布于北京、南京、苏州、杭州、广州等核心城市。

据悉,世茂下半年将推出约1673万平方米可售面积,许世坛表示,世茂全年可售货值超4000亿元,按53%去化率即可保障全年实现2100亿元的销售目标。

打造多元化发展模式

在发展定位上世茂一直保持着自主化经营,在业务层面也多元并进,财报显示,2019年上半年世茂酒店、商业、物业及其他收入总计33.3亿元,同比上升75.3%。

在酒店业务方面,世茂喜达再次走向海外,与俪盈集团签约马来西亚文冬生态城世御酒店及御榕庄酒店,紧跟“一带一路”步伐。此外,世茂喜达酒店集团发布旗下新产品线——凡象ETHOS,着眼中国千禧一代旅行者,打造中高端生活方式酒店品牌。

据悉,世茂计划于明年推出香港东涌世茂喜来登&福朋喜来登酒店,位于香港机场板块、港珠澳大桥出口,规划1200多个房间,是世茂旗下最大单体酒店及酒店群。此外,深圳世茂深港国际中心的国际顶级奢华酒店也在计划落地中,欲打造出于主塔之上可以俯瞰粤港澳大湾区的一家酒店。

许世坛表示,世茂计划在2021年对酒店、物业进行分拆独立上市,预计届时将有更好的估值。

此外,世茂在多元化发展策略上,也加快布局高科技、文化、医疗、教育、养老等新产业领域,在科技层面将依托商汤科技、云知声等战略合作伙伴,让人工智能、语音识别等高科技与生活场景结合,为世茂业主与用户带来品质生活与智慧服务升级体验。

 

 

 

 

 

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