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龙湖集团:“闹剧”之后拷问速度与质量

来源:中国房地产金融作者:杨槟时间 : 2019-09-25 09:33
行业蒙眼狂奔的时代一去不返,龙湖在“跑得快”的同时还要“跑得稳”。

2009 年,席卷全球的国际金融危机带来的重创仍然叫人心有余悸,彼时,龙湖集团(简称“龙湖”)女掌门人吴亚军亲手在港交所敲响了龙湖上市的锣声。今年,龙湖即将迎来上市十周年的重要节点。但在龙湖 2019 年中期业绩会上被戏剧性“砸场”, 一位自称是龙湖业主的男子起身向龙湖集团高层递交了关于项目质量问题的请愿书,灵魂般的拷问直击吴亚军。

当楼市步入下半场,行业回归本源之际,面对高周转模式的诱惑下, 下半年是交出一份优秀的财报,还是坚持有质量的增长?对于龙湖而言更多的是必答题,而非选择题。

鱼和熊掌难以兼得

“很多时候,大家买龙湖的房子就是冲着品质、绿化和服务去的。听闻龙湖创始人吴亚军以前是媒体人,因房屋质量问题所困扰才创建的龙湖。”一位重庆的购房者告诉《中国房地产金融》。

的确,这家发迹于重庆的地产商, 曾经因为产品品质而收获不少业内外的赞誉。绿城原董事长宋卫平在对房子的审美方面是个苛刻的人,但是却毫不吝啬公开赞美龙湖的品质。

如今这样一个插曲,使得该公司多年来在市场上树立起来的“高品质” 形象大打折扣。毫无疑问,此次事件的出现让一度低调的龙湖“出了糗”, 对所有投资人以及在公众心中形象产生一定负面影响。

同时,也将大家的关注点拉回到龙湖上半年的“成绩单”。

据公开数据显示,截至6 月30 日,龙湖实现合约销售 1056.2 亿元,同比增长 8.8%,在此前克而瑞研究中心统计排行榜中位居行业前十。达成全年2200 亿元销售目标 48%。

实现营业收入 385.7 亿元,同比63.1 亿元,同比增长 16.21%;减除 少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润为 47.0 亿元,同比增长增长 42.2%;实现归属股东的净利润26.0%。毛利率为 32.6%,核心权益后利润率为 12.2%。

报告期内,集团物业投资业务不含税租金收入为 25.8 亿元,同比增长39.2%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为 81.8%、16.7% 和 1.5%。

此外,期内公司新增收购土地储备总建筑面积为 924 万平方米,权益面积 671 万平方米,平均权益收购成本每平方米 7761 元。

债务方面,截至 2019 年 6 月 30 日,龙湖集团的净负债率 ( 负债净额除以权益总额 ) 为 53%;综合借贷总额为 1400.5 亿元,平均借贷成本为年利率 4.56%。2019 年 7 月,龙湖发行了一笔20 亿元住房租赁专项公司债, 票息更是低至 3.9%。

同时,龙湖集团的在手现金为580.7 亿元,与 2018 年底的 452.6 亿元相比有增长。

看完龙湖财务报表之后,犹记得一位业内人士说过:“近两年房企会进入一个困难时期,这里不是指行业出现问题,而是指房企的生存环境在不断恶化。”

行业调控持续收紧,巨轮放缓, 正悄然影响房企的经营战略。高周转模式下让房企产品和服务均存在不少瑕疵。不少龙头房企“蒙眼狂奔”过程中也纷纷出现质量、工程、高价低配等问题,各地维权事件频发。

显然,如今的龙湖就进入这个困难时期,这种困难并非是体现在财务报表之上,但却又正在呈现。全国各地的维权事件在不断发酵,据不完全统计,除了长沙地区,还有上海龙湖天璞雅筑、北京郊古北水镇龙湖长城源著、济南龙湖春江郦城、南京龙湖春江郦城、成都龙湖西宸原著都出现项目质量问题以及业主维权事件。

然而,这对以品质著称的龙湖来说,应该敲响警钟。因为亘古不变的道理告诉我们:鱼和熊掌不可兼得。若是要速度和数量,那势必会失去质量。

下半年发力新航道?

此次发布会的主席台上还是熟悉的三人组合,龙湖 CEO 邵明晓就是其中一位。会上,邵明晓表示,全年2200 亿元销售目标将轻松完成。事实上,今年的业绩会中披露,龙湖已售未结金额为 2470 亿元,这足以构成未来数年的利润想象空间。

至于下半年,相信其业务也是从单一传统的住宅业务改为商业、智慧服务、长租公寓多元化发展。

以长租公寓为例,这是龙湖重要的主航道业务之一。截至 2019 年上半年,龙湖“冠寓”累计开业房间数量超 6 万间,上半年租金收入同比增长 207% 达到 4.26 亿元。

“全年目标 8 万间不变,收入会超过 10 亿元。”邵明晓表示,龙湖会坚定地按照自己的节奏走,现在已经基本做到头部领域,再往前走有希望做到完全领先。他称,未来重点还是在质量,因为已经到前两名的规模,龙湖会把它的选址运营、用户以及底层的系统全面强化, 让出租率上来。

“中长期来看,这个业务还是非常能赚钱的业务。大概的规划,明年会微利,后年开始毛利率在 12% 左右。” 按照邵明晓的规划,明年长租公寓会实现持平或微利。

他指出,龙湖冠寓分为轻资产和重资产两种,现在已经开业的大概在轻资产 80%、重资产 20%。

除了长租公寓之外,商场依旧是龙湖最主要的投资物业。截至 2019年 6 月底,累计开业商场数量 29 个,整体出租率 98%,商业租金增长25.7% 至 21.1 亿元。

“下半年将有 9 个商场在北京、杭州、上海、南京、合肥面市,到2020 年还会有 16 个商场一二线城市开业。”按照龙湖的规划,到 2020 年,商业项目将超过 50 个。

“公司历年在保持销售增长的同时,将 10% 销售回款用于商业投入。” 邵明晓称,今年是迄今以来开业数量最多的一年,因为过去几年基本上严格控制,没有投足,所以不断逐步积累到今年开始爆发。

在财报中显示,截至目前,龙湖商业重资产持有项目投资比重不断加大,在建投资物业 27 个,规划建筑面积合计超过 271 万平方米。同期,龙湖已开业商场面积约296 万平方米,其中一站体验式购物中心天街22 个,社区购物中心星悦荟 6 个,中高端家居生活购物中心家悦荟 1 个。

近期国务院办公厅发布了《关于加快发展流通促进商业消费的意见》(以下简称“意见”),此次意见中,鼓励主要商圈和特色商业街与文化、旅游、休闲等紧密结合, 那么未来,龙湖是否顺应商业变革和消费升级趋势重点布局商业, 关于商业地产的竞争迷雾也逐渐拉开。

 

 

 

 

 

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