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中场时刻:房企“快跑”

来源:中国房地产金融作者:林立时间 : 2019-07-18 17:17
上半年经历了复苏、小阳春、5-6 月狂奔,百强房企销售稳步增长, 千亿规模房企扩大至 12 家。

2019 年过半,房企交出了上半年的成绩单。

今年上半年经历了复苏、小阳春、5-6 月狂奔,房企的规模无论是销售还是拿地规模,继续保持增长势头, 但是增速难掩疲态,较前两年降速明显。克而瑞监测数据显示,TOP100 房企 2019 年上半年累计权益销售规模近 3.9 万亿元,仅同比微增 4%。

房企集中度进一步提升,前100 房企按销售规模来计算,百强房企的市场份额接近七成,TOP20 房企规模占比市场份额 31%,凸显了当前房企竞争格局,特别是规模千亿以上的房企竞争。TOP10 房企门槛提升到 736 亿元,TOP50 房企门槛提升到 217 亿元。

受限于上半年房地产调控政策的城市分化、棚改政策的变动,房企在土地储备上,逐渐回归一二线,三四线拿地积极性减弱。从拿地的集中度来看,新增土地储备逐渐向龙头一线房企靠拢,这成为房企“加速跑”最为明显的特征,这也预示房企未来竞争更趋向于大型房企。

从公布销售目标的房企完成进度来看,中国指数研究院统计的 39 家房企中,上半年完成任务 50% 的仅有14 家,下半年面临“竞跑”压力将凸显销售提速和供货力度。

千亿阵营扩容,TOP房企分化

整体来看,百强房企总体销售规模保持增长势态,销售规模增速较2018 年同期有所放缓,房企整体表现趋于平稳,TOP 阵营内分化显现。

中国指数研究院数据显示,2019 年上半年,139 家跨过 50 亿元门槛的房企中,千亿规模房企数据增加到 12个,相比 2018 年和 2017 年的 7 家, 数量大幅增加。

房企恒者恒强的格局继续强化, TOP10 房企的销售额与 50 亿元规模以上的房企相比占比 36.%,占前30强份额 61%。

从销售阵营来看,中国指数研究院数据显示,销售规模在 1000 亿元以上、500 亿 -1000 亿元、200-500 亿元、100-200 亿元、50-100 亿元,对应的企业数量分别为 12 家、21 家、37 家、51 家、26 家。按销售金融均值计算,上述区间对应的增长率为16%、23.8%、39.1%、30%、25.9%。

头部阵营中,销售增长放缓,碧桂园、万科均突破了 3000 亿元大关, 恒大未超过去年同期销售额。千亿规模房企销售表现较为突出,业绩增速明显高于行业平均水平。新城控股、保利发展、华润置地均显示 30% 以上的增长。其中保利发展上半年实现销售金额 2501 亿元,完成该集团既定目标的 50% 任务,排名上升至第四位与第五位融创中国位次拉大。保利发展主要得益于加大一二线城市、六大核心城市群的拓展,积极获取项目和收并购并重。

销售规模在 500 亿 -1000 亿元的房企中,销售打法主要聚焦热点城市群,扩大一二线城市布局,形成品牌的联动和协同效应,以强有力的综合实力实现销售业绩的稳步增长。以阳光城、世茂房地产、金地集团、旭辉集团为出色,销售增速超过 33%。

不过也有从销售榜单中跌落的, 华夏幸福销售额同比下跌 22%,退出前十跌落至 16 位,泰禾地产失速, 上半年遭遇一连串危机,销售额同比大降 30%,从前 20 强跌落至 28 位。

行业集中度再创新高,TOP100 上升至 69.3%。在各梯队房企规模增长的同时,呈现市场资源和份额向大型品牌房企靠拢的格局。50 亿 -100 亿元规模内房企增速较大型房企相比,增速放缓,受拿地、品牌各方面影响,这一规模内企业的竞争优势越发艰难。

从房企业绩完成情况看,中国指数研究院统计了公布销售目标的39 家房企,其中目标增长率均值仅为 19.2%,较 2018 年降低 24.8 个百分点。龙头房企中,碧桂园、万科等房企近几年并不公布销售目标,恒大等房企主动进行战略调整,适当降低销售目标。

易居克而瑞研究统计的 36 家房企中有 32 家的目标完成率在 40% 以上,宝龙、中海、中骏、越秀、正荣、金科、金茂、滨江、雅居乐等房企上半年业绩完成情况较为乐观,目标完成率超过 50%。

“房企 2019 年平均目标增长率在 20% 左右,目标制定相对谨慎。同时,2019 年整体的预期货值去化率也降至 60% 左右,完成业绩目标更依赖于供货量的增长。”克而瑞预计,在行业增速放缓的背景下,部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力,下半年仍需加速推货入市。

重仓一二线、布局城市群

从销售的贡献度来看,一二线城市仍是主战场。中国指数研究院监测的 20 家代表房企,一线城市贡献率为 21.1%,二线城市的销售业绩贡献率为 57.6%,一二线城市合计占比78.7%,一二线区域仍是代表性房企主重仓区域。

6 月 24 日,深圳首次出让 5 宗住宅用地成为行业的关注焦点,这一次拍地吸引了金融街、中海、万科、龙光、华润、招商、越秀在内的 80余家房企报名。这 5 宗土地,分布于宝安、龙华、光明、坪山 4 区的 5 宗宅地,起始价共计 154.35 亿元。经过 130 轮竞价,全部触及最高限价223.84 亿元成交,分别被越秀地产、龙光地产、中海地产、电建地产和平安联合体斩获。

上述案例是上半年房企在一二线城市拿地的一个侧写。如果从成交总价来看,2019 年上半年杭州以1423亿元的成交总价位于榜单首位,武汉、北京以949 元、933 亿元的成交额占

据榜单第二、三位;规划建筑面积方面,武汉以2475 万平方米跃居榜首,天津和西安分别以1978 万平方米和1924 万平方米紧随其后。值得注意的是,昆明、广州土地成交大放量,规划建筑面积分别同比增长51% 和70%。

中国指数研究院分析认为,TOP5成交城市主要源于量大因素:一方面这些城市人口基数较大,对周边吸附力较强,源源不断的人口涌入刺激了刚需和改善需求的持续释放;另一方

面这些城市的房价收入比相对东南沿海城市而言更低,居民购房压力相对较小。

伴随三四线棚改热度退去,城市化建设的热度越发倾向于城市群集中,重点中心城市潜力继续释放,房企聚焦一二线、城市群与都市圈成战略共识。

日前发布的《2019 房地产开发投资吸引力TOP50》显示,前十大城市中,四个一线城市——上海、北京、深圳和广州仍位列前四位,杭州、武汉、南京、成都、重庆和天津紧随其后。

这一趋势直接反映在土地市场上,房企从2018 年调整布局,2019年回归一二线成为大多数品牌房企的拿地策略。

2019 年上半年,房企拿地超过100 亿元的数量超过46 家,碧桂园以981 亿元排名第一,万科、融创紧随其后。从区域拿地房企十强规模来看,拿地金额TOP10 企业上半年在中西部城市达1676 亿元,这个数字高于环渤海区域的1022 亿元,珠三角区域的1111 亿元。凸显中部城市武汉、郑州,西部城市成都、重庆、西安的投资热度。

截至6 月底,2019 年上半年50大城市合计卖地20034.4 亿元。从时间轴来看,土地市场在一季度较为低迷的情况下,于二季度全面复苏,且土地市场的热度进一步推动热点城市

卖地收入刷新历史同期纪录。

融资触发“紧箍咒”

2019 年上半年,房企融资环境较2018 年下半年有所改善,融资趋势呈现先松后紧局面,下半年企业融资收紧预期强化。

2019 年以来,特别是一季度,在整体融资环境有所改善和企业资金压力不减的情形下,多家房企密集融资,融资规模保持增长,成本有所下降。如:万科2019 年2 月26 日发行的公司债票面利率仅为3.65%,相比2018 年10 月29 日发行的公司债4.18%的票面利率下行了53BP;而成长型的房企如阳光城,2019 年4 月24 日发行的两笔ABS,票面利率分别为5.5%和6.5%,而其2018 年发行的ABS 票面利率区间则为6.95%-7.5%。

二季度,房企融资环境有所收紧,监管层多次表示将紧盯房地产金融风险,加强房地产金融审慎管理,地产金融政策从严的总基调保持不变。4月以来,银保监会以及地方银保监局(含分局)针对商业银行等金融机构违规“输血”房地产行业的行为开出多张罚单。

5 月17 日,银保监会下发23 号文件,整治房地产市场融资乱象,包括银行、信托等融资渠道,其中针对信托公司开展房地产业务提出严格要求,严格限制信托公司前端融资模式。

6 月13 日, 央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019 年第十一届陆家嘴论坛上演讲时称,全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占

了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。

上半年信托融资的宽松、按揭贷款发放速度的加快带来房企销售回款的加快,使得房企资金面在一年多来处于宽松的状态。与此同时,房企境内发债规模远高于2018 年。有机构表示,以5 月17 日银保监会23 号文为开端,房地产融资重新开始收紧,资金短缺背景下,预计下半年房企融资成本将重新开始上升。

中南置地董事长陈凯近日在易居沃顿研修课上说,金融机构目前放贷,针对三四线城市的项目会有所限制,一二线的项目意愿强烈,但在他看来一二线限购,一二线城市项目也未必好,三四线城市项目也未必差,但三四线项目肯定比一二线项目难做。

融资收紧,从一定程度来讲,与房企上半年快速拿地有密切关系,上半年土地市场持续活跃,一线二线复苏,其中杭州、合肥、武汉、成都、厦门等城市“地王”频出,这从一定程度显示交易的活跃,从当前“稳地价、稳房价、稳预期”政策目标来看,监管层从融资端对企业进行抑制。

58 安居客房产研究院首席分析师张波表示,监管层加大对违规资金流入房地产市场的审查力度,均属于楼市调控适度从紧。如果未来房企在土地市场的表现持续激进,则可能面临更为严格的资金监管。

 

 

 

 

 

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