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北京楼市迎来阳春 热度能否持续点燃?

来源:东方财富网时间 : 2019-05-15 15:27
从政策环境来看,当下利空政策已经见底且严厉程度较之前有所缓和。
从交易量看,北京二手住宅网一个月签量16051套,创下近一年来的次高位,环比上个月涨幅高达164%,和去年同期相比,涨幅依旧高达44%。显然,2019年二手房市场活跃度较去年大有改观。
 
在需求上升带动下,成交均价止跌并连续3个月温和上涨。就价格走势来看,3月麦田二手住宅成交均价环比上升0.6%,连续3个月呈现小幅上涨,和去年同期价格基本持平,但和去年5月份阶段性呈现的高价格相比仍下降了6%。可见,当前市场处于“量升价稳”的理性时期。
 
首先,从政策环境来看,当下利空政策已经见底且严厉程度较之前有所缓和。主要表现在两个方面:
 
一是为“稳地价”,防止土地流拍,提振开发商拿地热情,北京近两个月推出的住宅用地不再“限房价”一刀切。
 
二是从今年初开始,多家银行降低首套住房贷款利率,同时,银行对房贷审批和放款速度均有所加快。银行信贷放松有利于刺激部分购房群体入市。从购房者成交占比来看,3月份北京二手房商贷成交占比较去年同时期明显提升10个百分点,从一定程度上可以看出,商贷难度的降低带动了购房入市量。
 
其次,从市场需求来看,受2017年3.17政策及后续一系列收紧调控组合拳下,大量刚需及置换类置业需求被暂时压制但并未消失。由网签数据可以看出,近两年北京二手住宅网签总量与2016年网签量基本相当。购房者心态受当前政策环境影响,部分需求重新释放,导致市场热度阶段上升。
 
接下来二手房市场不会出现大面积需求爆发,价格理性维稳是主要特征。
 
首先,信贷政策未出现实质性变化。当前北京二套房贷款政策仍执行“认房又认贷”,贷款比例未出现变化。可见,住房信贷政策未有实质性调整,当前信贷收紧程度仍为历史高位,大量置换类需求受入市门槛所制约。
 
其次,随着大量限价房、共有产权房等新房项目入市,将对二手房刚需市场产生一定分流。再加上受清明小长假影响,预计4月份北京二手房市场交易量较3月份将有小幅回落。
 
就北京楼市历史长周期呈现的规律来看,二手房月均交易量在1.5万套左右时,价格走势往往呈现微涨或平稳波动的局面。接下来,市场走出去年下半年低迷形势并呈现复苏,同时又难以支撑价格持续性上涨,将呈现理性态势。
 
对于购房者来说,当下正是入市的窗口期。一方面,购房者可选、可看的房源较多,可选择空间大;另一方面,业主价格预期未出现大的波动,买方整体议价空间仍保持在5%的较高水平,意味着看中的房源价格还有一定的谈判空间。

 

 

 

 

 

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