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长租公寓“去杠杆”

来源:中国房地产金融作者:凤晓龙时间 : 2019-04-18 15:55
轻资产也好、重资产也罢,长租公寓粗放式发展已临近尾声,像过去两年那样的宽松竞争环境,留给行业转身的时间已经不多。
彼之蜜糖,吾之砒霜。
 
对于使用了租金贷的而被房东赶了出来的遭遇者来讲,这是一件令人心痛的事情。《中国房地产金融》在这一期特别报道中报道了这一典型的案例。
 
使用了租金贷甚至变成了套路贷的租客,面临追债、信用风险、被迫搬家一系列的麻烦,租金贷始作俑者的长租公寓机构,其结局不应简简单单看成是跑路或者被收购。
 
租金贷的使用,或者是加杠杆,已经演变成长租公寓快速发展的一粒“兴奋剂”,第一,快速的规模扩张之下,资金的饥渴、行业的排名、急速快跑成为了普遍现象;第二,“资金池”式的套用、没有风控、过度的滥用,成为一部分长租公寓的新病;第三,逐年追高楼价的房源,在盈利式微(租金回报率不足 2%)的环境下,长租公寓的经营面临算不来账的窘境;第四,互联网式的创业,在全行业去杠杆的背景下,长租公寓的资金链亦受到去杠杆的影响。
 
上述四大因素的叠加,让吃了“兴奋剂”的长租公寓尚可以快速成长一段时日,但是触摸到成长的天花板,面临严峻的经营挑战,就会演变成一些列行业风险事件甚至社会事件。
 
长租公寓行业有万亿市场规模,切分蛋糕的玩家却是你方唱罢我方登场,从行业发展的角度来看,大多认为规模是生死存亡的基础,资金如补给,有多大体量就能支撑向上有多高。
 
这往往忽略了最基本的逻辑,虽说负债是一种能力,没有盈利的支持,任何商业逻辑终将一地鸡毛。
 
租金贷的发展,并不仅出现在长租公寓领域,然而涉及长租公寓的爆雷却令其变味。在房地产领域去杠杆的同时,长租公寓因为早期资本的投入、一哄而上,喧哗过后出现盈利和估值(规模)难以抬升的情况,资本的退潮、向头部集中就变得鲜明。
 
2018 年以来出现的很多事件,令行业人士值得深思,租金贷问题长达半年之久依然被重点聚焦,行业发展中场时刻,面临的不单是资金的考验,还需要对行业生死进行灵魂式拷问,长租公寓运营者、资本追逐的究竟是全身而退,还是俯身躬耕好三分田地。
 
有人说情怀满满,也有人说套路多多,究竟是行业变局时刻谋变,还是选择一条路义无反顾。轻资产也好、重资产也罢,长租公寓粗放式发展已临近尾声,像过去两年那样的宽松竞争环境,留给行业转身的时间已经不多。
 
2019 年,房企系公寓、地方住房租赁发展迅速,房企开始分拆公寓品牌助推上市,地方住房租赁试点用地进入第一批交房期,未来可期的长租公寓竞争环境,主要由大型品牌公寓、房企系公寓、国有住房租赁企业三分天下,在“杠杆”的一加一去之间,长租公寓行业正在迎来大玩家的时代。

 

 

 

 

 

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