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从马克思经济学视角看我国房地产市场发展

来源:中国社会科学网时间 : 2019-04-10 11:03
目前各地实施的房地产“限购”政策无疑是必要的,但过于严厉的“限贷”政策可能影响新进入居民的购房需求和原有居民的改善性住房需求。
对于我国房地产市场发展问题,不少研究借鉴国外房地产问题的研究框架,却忽视了我国特殊的土地管理制度。西方大多数国家和地区实行土地私有制,土地市场和其他市场一样,是市场化和竞争性的,政府仅通过区域规划对土地市场进行干预。用完全市场化的土地供求模型来解释我国的房地产市场发展,很难得到有理论价值和实践意义的结论。中国实行的是社会主义土地公有制,地方政府控制着土地供给的数量和时机,并且支配土地出让的收入。土地出让金成为地方政府筹措城市建设资金的重要渠道。过去一段时间内,为实现经济增长目标,各级政府竞争激烈,在土地供给方面采取了以下措施。一是增加工业用地供给,压低工业用地价格,并实施各类优惠政策招商引资,如创建各类工业园区,促进经济增长与税收收入增加。二是减少居住和商业用地供给,抬高居住和商业用地价格,获得较高的土地出让收入,为城市基础设施建设融资。
 
地方政府土地供给模式
 
影响房地产市场运行
 
根据马克思的观点,如果不考虑土地开发成本和地面建筑,土地本身是没有价值的,也不创造新价值,虚拟的土地价格是地租的资本化。我国城市土地的使用采用工业用地、商业和服务业用地、居住用地和公共设施用地等形式,可大致分为以下两类。第一类是参与“劳动过程”的土地,最典型的是工业用地,这部分土地参与工业生产,是所生产的使用价值即物质财富的源泉之一。马克思指出:“正象威廉·配弟所说,劳动是财富之父,土地是财富之母。”第二类是居民生活所需的土地,包括居住用地和商业用地等。随着经济发展和城镇化过程推进,居民对第二类土地的需求增加,存在所谓“刚需”,而地方政府的城市基础设施建设以及教育、医疗、养老等公共服务支出也在相应增加。地方政府对两类土地供给采取了不同策略:最大化第一类土地供给,因为这类土地参与生产,直接产出GDP和税收;减少第二类土地供给,抬高地价,以最大化土地财政收入。同时,部分城市限制第二类土地的供给以减少外来人口数量,从而避免出现教育、医疗等公共服务的拥挤问题。由此可以解释2000年以来我国城市商业、住宅和工业土地价格的走势。
 
根据马克思的地租理论,土地本身并不创造新价值,但参与剩余价值的分配;土地本身没有价值,但其获得的剩余价值即地租收入的资本化,可得到土地的虚拟价格。从2000—2010年我国工业用地价格走势来看,地方政府大面积的工业用地供给,导致其地租收入和土地价格始终保持在低位,说明地方政府对工业土地的供给充足,甚至可能供大于求。在此期间,住宅和商业用地的土地价格不断上升,说明地方政府限制了这类土地供给,并从中获得土地财政收入。据统计,1999—2015年全国土地出让金收入总额约27.29万亿元,成为地方政府财政收入的重要来源。
 
从上述土地供给模式出发,可以发现我国房地产市场的运行基于以下机制。地方政府限制商住用地供给以最大化土地出让收入,导致地价和房价上涨,吸引资本流入房地产市场追逐利润,过高的地价和房价提高了劳动力成本和服务业成本,一定程度上挤占工业利润。居民则承受着高房价支出,挤压了其他消费。在一些高房价地区,这种运行机制甚至会造成人才外流,以及出现低生育率的情况。靠土地财政收入扩大公共支出,造成地方政府财政风险的累积。
 
鼓励地方政府多渠道
 
增加城市土地和房产供给
 
我国现行土地供给模式的弊端,在上述房地产一级市场中已逐渐显露。马克思认为,劳动力价值是由生产和再生产劳动力所必需的消费资料价值决定的,而工资是劳动力价值的转化形式。工资中用于支付房租以及购房时支付房产溢价的部分,随着房价上涨会越来越多。劳动力成本上升,会使生产企业的利润和税收受到挤压,使部分制造业从劳动力成本高的一线城市迁移到成本低的地区。这种模式带来的分配效应,一方面形成房地产食利阶层,另一方面扩大收入差距。
 
根据马克思的土地价格公式:土地价格=地租/利息率,一般情况下分母的利息率低于社会一般利润率。近年来,随着我国经济进入新常态,经济增长率有所放缓,不少行业利润率下滑,利息率降低,土地虚拟价格上升,进而导致更多的资本进入房地产市场。
 
地方政府通过控制居住和商业用地供给,以最大化土地财政收入,目的是支持城市基础设施建设及公共服务的支出。但这种土地收入是一次性的,在土地出让时获得,而地方政府的公共服务支出如教育、医疗等则每年都必须支出,且支出规模逐年扩大。财政收支期限结构的不匹配,造成很多地区过度依赖土地财政收入,在土地财政收入丰裕时,公共支出规模扩大,在土地财政收入萎缩时,则地方政府债台高筑,加大财政风险。
 
因此,目前各地实施的房地产“限购”政策无疑是必要的,但过于严厉的“限贷”政策可能影响新进入居民的购房需求和原有居民的改善性住房需求,“限价”政策可能造成一、二手房价格倒挂,甚至减少房产供给、造成房租上涨。党的十九大报告和2018年底召开的中央经济工作会议都提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,解决的措施是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。要实现“多主体供给、多渠道保障”,一方面应鼓励地方政府多渠道增加城市土地和房产供给,有效缓解房产供给不足问题,另一方面也应拓宽各种融资渠道,并针对各类需求实行差别化调控,满足首套刚需、支持改善需求,遏制投机炒房。对于新增房产供给,可考虑降低土地出让金,但征收持有环节的房产税,以支持持续性的公共服务支出。这一方面可避免房地产闲置或囤积,抑制房价上涨;另一方面可优化地方财政收支的期限结构,避免财政风险的累积。我国城乡土地间以及工业和居住用地间的巨大价格差异,意味着土地资源尚未得到优化配置,未来还要探索如何打破我国现行土地在城乡、工业和居住之间配置的二元分割结构,优化资源配置。

 

 

 

 

 

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