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大江大河,水大鱼大——房地产投资新观察

来源:中国房地产金融作者:路林时间 : 2019-03-27 13:31
从过去到未来,从小到大,地产金额的深度思考。
小周期,长趋势
 
1998 年以来,我国房地产市场经历了20 年波澜壮阔的发展,房地产市场呈现中长期上行、小周期波动的特征。商品房兼具居住和投资、民生和经济、产业和金融属性,市场发展过程中伴随着政策调控。
 
本轮小周期,因城施策,各地政策出台的时间和实施力度不一,房价随之呈现出一定的城市轮动特征。2019 年,房地产市场调控的主基调是“稳”,即稳地价、稳房价、稳预期。未来10-20 年,影响房地产市场长趋势的因素主要是,美好生活需要提高住房品质,户籍和土地政策推动城市化率提升,城市功能不断完善让生活更美好。
 
大江大河,水大鱼大
 
房地产市场大江大河,我国已经形成了10 万亿级的房地产大市场。2018 年,房地产企业销售额过百亿的数量达到156家,销售超过千亿的房企达到30 家,前30 强市场份额达45%,企业集中度快速提升。2018 年下半年以来,经济下行压力加大,“稳”成为主基调,去杠杆转向稳杠杆,货币政策边际放松,流动性有所改善。
 
2019 年,市场销售回落,偿债高峰期到来,房企资金链承压,将出现并购整合机会。我们选择与优质开发商战略合作,助力、协同发展,强强联合,合作共赢。
 
过去未去,未来正来
 
我国房地产市场正在从上半场进入下半场,上半场的部分特征仍会持续。房地产市场将从增量市场为主到增量与存量并举,从住宅开发为主到“住宅开发+ 不动产投资”,从提供居住空间到生活方式、工作方式变化带来的商用新业态。这些新趋势将带来行业新变化,催生投资新机遇。我国正处于城市化快速发展的后半程,强省会、中心城市、城市群等区域发展战略,将催生一批新一线城市和城市圈崛起,成为房地产开发的主战场。商用不动产投资聚焦核心一二线城市,特别是上海和北京。
 
房地产私募基金作为产业市场与金融市场的资本纽带,与房地产企业共谋发展,共同成长。合作方式多样,涉及多个维度,横跨企业发展的多个阶段,涵盖合作投资、项目投资、资产包投资以及资产证券化等。未来,房地产私募基金将从非标产品走到标准化产品,从私人市场走到公开市场,从货币金融走到投资金融。

 

 

 

 

 

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