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10月一线楼市成交普降 一二手房价格不再倒挂

来源:经济观察报时间 : 2018-11-05 09:38
数据显示,10月北京库存涨幅超过12%,一手房成交面积环比下降29%,截至30日,二手房成交套数环比下降105.24%。
“这套房子刚挂出来价格是500万元,现在降到430万元,确定的话,还可以和业主谈。”10月31日,在北京大兴南六环一家链家门店内,一位中介指着电脑屏幕上的一套三居室表示,全款购买,可谈的空间更大。
 
该中介介绍,近期,一些坚守价格的业主信心开始松动,“原来是报出一个价,能卖就卖,卖不了就挂着”,但从八九月开始,有业主着急起来,降价房源明显多了。
卖方定价松动背后是供应增加、成交放缓。
 
数据显示,10月北京库存涨幅超过12%,一手房成交面积环比下降29%,截至30日,二手房成交套数环比下降105.24%。
 
上述链家中介表示,目前北京市场二手房成交多数以换房改善为主,所以连环单较多,“有的是为了孩子上学,换到市里,有的是小换大,纯刚需首套的也有,但占比不是很高。”
 
这名中介发现,从9月开始明显的变化是,业主出货的意愿变得强烈起来,新挂出的房源价格开始走低。
 
9月,北京一手房成交量为5574套,为全年最高点,10月截至30日,成交量为4198套,下滑较为明显。从成交面积上看,10月北京一手房成交面积环比下降了29%。
 
上海一手房成交量在9月也出现了骤降,官方网签数据显示,9月网签量为2590套,而8月这一数据是14448套;二手房方面,9月链家和我爱我家合计成交3220套,稍高于8月,10月前两周为899套。
 
9月,广州中心城区多个项目放开限签政策,导致成交量创全年新高,也导致10月的成交量环比出现50.81%的降幅。
 
深圳一二手房成交量最高点均出现在8月,分别为3694套和7208套,9月两个数字分别降至2169套和4492套,10月仍在持续下滑,截至30日,分别为1617套和3570套。
 
一家香港上市房企的营销总监表示,成交量变化受到的影响因素较多,短期下降并不意味着市场冷却,“原来房地产市场有投资属性的,加杠杆容易,现在把杠杆抽离了。300万的房子,原来手里有80万就能买,现在起码得200万。”
 
出货意愿变强
 
上述中介表示,北京二手房市场供应增加并不明显,但由于成交走低,无论是投资客还是改善型换房客,出货意愿变得强烈。
 
判断一套房源属于自住还是投资并不难,一般情况下,房屋是简装甚至保持毛坯,业主从未居住过,绝大多数为投资。“当时这边房子比较便宜,单价只有1万元左右,很多人作为投资买的。”该中介表示。
 
投资客,往往也是打破市场价格底线的领头羊。环京地区燕郊楼市就是典型,燕郊房价在高杠杆投资客割肉甩货过程中,从接近4万元/平方米一路下滑到当前得不足2万元。
由于北京购房门槛较高,市场容量较大,投资客的变化对整体楼市的影响还不明显,“这个小区,买的时候基本都是1万元出头,现在4万出头,无论怎么降,业主都能赚钱。”
 
另外,改善型换房为主的市场下,一些连环单中的业主,也会选择小幅降价出售,“我刚做一个连环单,业主为了小孩上学换房,一卖一买,用了5个多月,还好她家小孩是明年上学,如果距离登记入学很近,就只能降价卖了。”
 
链家数据显示,今年5月,新增房源平均报价开始高于在售房源平均报价,但从9月开始,新增房源平均报价又低于在售房源平均报价,10月最后一周,这一差距是500元/平方米。
 
不仅是二手房市场,经济观察报记者发现,北京一手房市场中,限竞房作为性价比较高的产品,目前多数项目实际去化效果并不理想,尤其是交通、教育、医疗等配套相对薄弱的远郊项目。
 
报告显示,截至10月20日,北京25个限竞房项目平均备案签约率只有15%,尤其是位于房山、平谷等区域的部分项目,从蓄客至今已经过去半年多时间,但备案签约率还不到10%。
 
上述营销总监表示,在一个投资为主的市场中,配套并不重要,但在刚需和改善型为主的市场中,“有没有地铁、有没有好学校等配套,往往是购房者做决定的关键。”
价格回到2016年底
 
上述中介介绍,他负责销售的小区由一家美国上市的房企开发,2015年交付,2016年初,二手房价格2万元出头,到2016年底,房价已经突破4万元大关,到2017年3月,成交价格超过5万元/平方米,“限购升级后,价格开始下跌,到现在中间有涨有跌,整体算下来跌了1万元左右。”
 
来自中国房地产业协会的中国房价行情显示,10月北京一手房均价为6.4万元/平方米,环比持平。二手房均价为6.21万元/平方米,环比小幅上升0.96%,同比下滑了4.07%,价格已经回归到2016年底。
 
与北京相比,上海一二手房价格均出现下滑,其中10月一手房均价为6.09万元/平方米,环比下滑0.2%,二手房均价为5.14万元/平方米,环比下降1.31%,同比下降了2.03%。
10月,广州一手房均价为3.5万元/平方米,环比上升1.05%,二手房均价为3.3万元/平方米,环比上涨1.04%,同比上涨7.8%。广州也是一线城市中一二手房环比同比均上涨的城市。
 
深圳10月一手房均价为6.34万元/平方米,环比上升0.54%,二手房均价为5.57%,环比下降4.35%,同比上升了4.77%。
 
值得关注是,北京、上海、广州和深圳4个一线城市中,10月二手房价格均低于一手房价格。此前,四个城市一二手房价格曾长时间倒挂。这意味着“买到即赚到”时代的终结。
 
上述房企营销总监表示,从市场层面而言,未来比拼的是项目自身硬件品质和服务,以及区位、交通、园林、教育、医疗、商业等综合资源禀赋。
 
就在业界普遍认为楼市即将进入拐点的时候,房企的业绩再创纪录。报告显示,前10个月,销售额超过千亿的房企数量达到24家,远洋、融信、蓝光也有望在年底进入千亿俱乐部。2017年中国千亿房企为17家,2016年是12家,2015年是7家。

 

 

 

 

 

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